화성시 주택 시장을 분석하기 위해서는 주택수요와 공급에 영향을 주는 변수들을 분석해야 한다. 인구량과 연령별 인구수 변화, 연령별 인구에 근거한 주택수요를 추정하였다. 또 여러 가지 전제가 붙기는 하지만 화성시 구매력에 의한 적정분양가도 산출할 수 있다. 주택공급 측면에서는 주택의 인허가, 분양, 입주물량 등 주택건설 과정과 미분양, 재개발과 재건축 등 재고주택의 변화 등을 분석한다. 화성시의 향후 주택수급 상황과 시장 전망에 따라서 적절한 전략을 수립해야한다. 주택시장은 시장의 분위기나 심리적 요인도 작용하지만 주택 공급에는 시간이 걸리기 때문에 시장의 수급 분석이 비교적 용이한 부문이다. 이 책이 수요자 측면에서나 공급자 측면에서 시장을 보다 체계적으로 접근하는 계기를 만들어 주기를 기대한다.

1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 1

1) 세계 경제 전망 1

2) 국내 경제 전망 2

3) 2011년 부동산 정책 및 이슈 7



2. 화성시 주택 수요 분석 13

1) 지역 적정 분양가 산정 13

2) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 15



3. 화성시 주택 공급 분석 23

1) 재고 주택 변동 추이 23

2) 재개발?재건축 현황 분석 24

3) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 24

4) 신규 아파트 공급 물량 분석 27

5) 미분양 및 아파트 입주량 추이 32



4. 화성시 부동산 가격 및 주택 순환 국면 진단 35

1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 35

2) 화성시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 37



5. 화성시 발전 계획 40



6. 종합 및 전략 시사점 63

1) 경제 및 정책 환경 종합 63

2) 화성시 종합 판단 64

3) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 65